전세계약을 앞두고 가장 불안한 건 “보증금, 끝까지 안전할까?” 하는 마음이죠. 이 글은 2025년 기준으로 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 각각의 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 가입조건을 한눈에 정리하고, 보증료 계산법·신청 경로·예방 체크리스트까지 상세히 준비했습니다. 단, 내용은 기관 공시·지침이 바뀌면 달라질 수 있으니, 계약 직전에는 반드시 공식 홈페이지와 담당 지사를 다시 확인하세요.
임차·임대 조건과 신청
가장 중요한 포인트부터 바로 확인하세요.
- 신청 시기: 통상 계약기간의 1/2 경과 전까지 신청(갱신 시에도 동일 원칙). 일부 특례나 모바일 신청 마감이 별도로 있을 수 있습니다.
- 계약 요건: 통상 1년 이상 전세계약, 전입신고와 확정일자 필수, 공인중개사 중개 권장.
- 권리관계: 등기부등본 상 압류·가압류·가처분 등 소유권 침해가 없고, 선순위 채권이 과도하지 않아야 합니다(주택가액 대비 일정 비율 이내).
- 임대인 동의: 원칙적으로 세입자 가입에 집주인 동의 의무는 폐지(단, 가입 사실 통보·심사 과정은 존재). 임대사업자 등록 여부에 따라 보증료 분담이 달라집니다.
- 보증료: 보증금·주택유형·기간·리스크 요인에 따라 달라지며, 대략 연 0.1%대 구간이 많이 안내됩니다. 모바일/전자계약 할인 등 우대가 적용될 수 있습니다.
전세보증보험, 왜 필요한가
계약 종료 시점에 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면, 보증기관(HUG·HF·SGI)이 먼저 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다. 이 구조 덕분에 역전세·깡통전세 등 변동성 높은 시장에서도 임차인의 현금흐름과 주거 안정성이 확보됩니다. 임대인 입장에서도 신뢰도 제고, 공실 리스크 완화에 도움이 됩니다.
임차인(세입자) 가입조건 체크리스트
1) 자격 및 대상 주택
임차인 본인 명의로 전세계약을 체결했고, 전세보증금의 일부(보통 5% 이상)를 이미 지급했으며, 만 19세 이상이면 일반적으로 심사 대상이 됩니다. 주택은 아파트·연립/다세대·단독/다가구·주거용 오피스텔 등 주거용이어야 하며, 근린생활시설·불법용도 변경 등은 제한됩니다.
2) 전세계약 필수 요건
- 확정일자가 찍힌 임대차계약서
- 전입신고 완료(대항력·우선변제권 확보)
- 계약기간 1년 이상(연장 시 1년 미만 가능 사례도 있으나 기관·상품별 상이)
- 공인중개사를 통한 계약 권장(직거래는 심사상 제약 가능)
3) 권리관계·선순위 채권
등기부등본에 경·공매 진행, 압류, 가압류, 가등기 등 권리침해가 없어야 하며, 주택가액 대비 선순위 채권+내 전세보증금의 합계가 일정 비율을 넘지 않아야 합니다. 공동주택의 경우 다른 세대의 전입 여부, 단독·다가구의 경우 선순위 임차 현황도 함께 검토합니다.
4) 신청 시기
신규·갱신 모두 보통 계약기간의 절반 경과 전에 신청합니다. 모바일 신청은 마감일(예: 경과 전 영업일 기준 여유 기간) 요건이 따로 붙는 경우가 있어 서류 준비를 서둘러야 합니다.
임대인(집주인) 관점에서 꼭 체크할 조건
1) 권리상태와 세금 체납
임대인의 국세·지방세 체납, 과도한 근저당·선순위 채권은 심사에 불리합니다. 임대차 목적물의 소유권 귀속이 명확해야 하며, 신탁/수탁 구조라면 정당한 임대권한을 증명해야 합니다.
2) 보증금 반환능력과 사업자 등록
임대인의 다주택 보유나 채무 과다는 리스크로 평가될 수 있습니다. 등록 임대사업자라면 제도에 따라 보증료 분담(예: 임대인 75%·임차인 25%)이 적용되기도 합니다. 일반 임대인은 보통 임차인이 전액 부담하는 구조가 많습니다.
기관별 비교: HUG · HF · SGI
세부 한도·요율·대상은 시기별로 달라질 수 있습니다. 최신 공시를 반드시 확인하세요.
| 구분 | 보증한도·대상(개요) | 특징/장점 | 신청 채널 |
|---|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권·비수도권 구간별 한도 운영(청년·신혼 특례 등 별도) | 보증료 비교적 합리적, 전자계약·모바일 우대 빈도 | HUG 공식 |
| HF (한국주택금융공사) | HF 전세대출 연계 중심, 일부 보증상품 운용 | 대출과 원스톱 진행이 장점(은행창구·모바일) | HF 공식 |
| SGI (서울보증보험) | 주택 유형별 한도 차등(아파트 고액 전세에 유리한 사례 多) | 취급 범위 넓고 승인 속도 장점(요율은 구간별 상이) | SGI 공식 |
보증료율은 보증기관·주택유형·기간·위험도에 따라 달라지며, 전자계약/모바일 신청 시 할인이 제공되는 경우가 있습니다.
보증료 계산법과 쉬운 예시
기본 공식은 단순합니다: 보증금 × 보증료율 × 계약기간(연 단위). 상품에 따라 일할 계산(365일 기준)·부가요율·최저보증료 등 세부 산식이 다를 수 있으니, 견적은 반드시 기관·은행에서 최종 확인하세요.
예시: 보증금 2억 원, 보증료율 0.112%(0.00112), 계약 3년 → 200,000,000 × 0.00112 × 3 = 672,000원 (월 환산 약 18,667원). 실제 청구액은 할인·할증·분할 납부 등으로 달라질 수 있습니다.
모바일·비대면 신청 경로
요즘은 네이버부동산·카카오페이·토스 등에서 전세보증금 반환보증을 비대면으로 접수할 수 있어 편리합니다. 다만 모바일 채널은 마감일(영업일)이 촘촘해 지점 방문 대비 서류에 더 민감할 수 있어요.
- 네이버부동산 → 금융상품 → 전세보증금 반환보증
- 카카오페이 → 간편보험 → 전세보증금 반환보증
- 토스 → 전체 → 부동산 → 전세보증금 반환보증
필수 서류: 빠뜨리기 쉬운 것만 모아 체크
- 임대차계약서 사본(확정일자 포함)
- 주민등록등(초)본 / 전입세대열람원 또는 임대차사실확인서
- 부동산등기사항증명서 (발급 유효기간 유의)
- 전세보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등)
- 단독·다가구 등은 타 전세계약 확인 자료가 추가될 수 있음
- 임대인이 법인인 경우 사회보험료 완납증명서 등 기관별 추가서류 가능
은행을 통한 접수 시에는 전세자금대출 약정서, 근저당 설정 관련 서류 등 금융서류가 더해질 수 있습니다.
임차/임대 한눈정리표
| 구분 | 핵심 요건 | 체크 포인트 | 실무 팁 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 전입신고·확정일자, 1년↑ 계약, 보증금 일부 납부 | 선순위 채권+내 보증금 ≤ 주택가액의 일정 비율 | 등기부 최신본, 전입세대열람원으로 타 임차 확인 |
| 임대인 | 소유권 명확, 체납·가압류 無, 임대권한 적법 | 근저당·담보 많으면 심사 불리, 신탁 시 수탁자 권한 | 등록 사업자는 보증료 분담 규정 확인(임대인 75% 등) |
| 공통 | 계약 1/2 경과 전 신청, 공인중개사 중개 권장 | 권리침해(압류·가등기 등) 존재 시 제한 가능 | 전자계약·모바일 할인, 지자체 보증료 지원 여부 확인 |
FAQ: 진짜 많이 묻는 질문
Q1. 집주인 허락 없이 가입 가능한가요?
가능합니다. 세입자 권리 보호 강화를 위해 동의 의무는 폐지되었으나, 가입 사실은 통보됩니다. 임대인과 사전 협의하면 분쟁을 줄일 수 있어요.
Q2. 전세대출이 꼭 있어야 하나요?
아닙니다. HUG·SGI는 대출 없이도 가능한 상품이 있으며, HF는 전세대출 연계 중심으로 운영됩니다. 은행 취급 조건을 확인하세요.
Q3. 보증료는 누가 부담하나요?
일반적으로 임차인 부담이 원칙이지만, 등록 임대사업자는 제도상 임대인 75%·임차인 25% 분담이 적용되는 경우가 있습니다. 지자체의 보증료 지원도 확인해 보세요.
Q4. 고액 전세인데 어디가 유리하죠?
SGI는 고액 전세 취급에 비교적 유연한 사례가 많고, HUG는 보증료 경쟁력과 모바일 우대가 장점으로 거론됩니다. 다만 주택·권리상태에 따라 결과가 달라질 수 있어 동시 견적이 안전합니다.
전세사기 예방 체크리스트(계약 전·중·후)
1. 계약 전
- 등기부등본 최신 발급(갑구/을구 모두) 후 근저당·압류·가등기 확인
- 시세 대비 담보비율 점검: 선순위 채권+내 보증금 합계가 과도하면 피하기
- 공인중개사 확인 및 불법 중개 주의(중개대상물 확인설명서 꼼꼼히)
2. 계약 중
- 계약서에 특약 신중히(채권양도금지 특약 등 불리 조항 금지)
- 잔금일에 임대인 신분·소유권 재확인, 확정일자 당일 처리
- 전입신고 즉시 완료(대항력·우선변제권)
3. 계약 후
- 계약기간 1/2 이전에 보증 가입 신청(모바일 마감 유의)
- 보증증서 발급 후 보관, 만기 도래 전 갱신 일정 체크
- 지자체·은행의 금리·보증료 우대·세액공제 가능성 검토
절차 한 줄 요약
- 등기부·전입세대열람원으로 권리관계 점검
- 계약서에 불리 특약 없는지 확인, 확정일자·전입신고
- HUG/HF/SGI 동시 견적으로 보증료·한도 비교
- 은행 또는 모바일로 서류 제출 및 심사
- 보증증서 발급 후 계약 만기까지 보관·갱신
