주담대 고정 vs 변동 30초 결론 + 5년 비용 그래프[2025]

 

2025년 주담대 선택, 정답은 “내 상환 계획 + 금리 방향 + 한도 영향”의 합입니다. 최신 COFIX·기준금리·스트레스 DSR 3단계를 반영해 30초 결론과 5년 비용 그래프로 빠르게 비교해 드립니다. 이 글을 읽고 나면 고정과 변동 중 고민인 당신의 문제를 해결하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.

 

 

 

요약 한눈에 보기

상황	추천	근거·핵심포인트
장기(≥5년)·안정성 우선	고정	월 상환액 예측 가능, 금리 상승 방어, 스트레스 DSR에서 한도 유리한 사례 다수
단기 상환·갈아타기 자신	변동	하락기 체감 이자 절감 빠름, 초기 비용↓ (단, 상승 리스크는 본인이 부담)
방향성 불확실·한도도 중요	혼합/주기형	초기 고정으로 안정성 확보 + 이후 유연성. 3단계에서 스트레스금리 적용비율 상향

 

 

30초 결론

• 고정: 장기 보유·현금흐름 안정 최우선이면 정답.
• 변동: 단기 상환·리파이낸싱 계획 + 완만한 금리 하락 시 유리.
• 혼합/주기형: 불확실하면 중간 지점에서 리스크 분산.
• 실행 순서: COFIX·기준금리 확인 → 스트레스 DSR에 따른 한도 시뮬레이션 → 총비용(TCO) 비교 → 갈아타기 조건 확보.

 

 

 

2025년 관전 포인트: COFIX·기준금리·DSR

COFIX는 2025년 7월 15일 기준 신규취급액 2.54%로 공시되어 하락 추세를 확인할 수 있습니다. 기준금리는 2025년 7월 10일 2.50%로 동결되었고, 스트레스 DSR 3단계는 7월 1일 시행되어 기본 스트레스금리 1.50%(지방 주담대는 0.75% 유예)로 심사 강도가 높아졌습니다. 또한 혼합·주기형의 스트레스금리 적용비율이 상향되어 순수 고정 선호가 정책적으로 강화됐습니다.

 

 

5년 누적 이자 비용(예시) - “완만 상승 vs 빠른 상승” 민감도

가정: 3억 원, 원리금균등, 고정 3.8% vs 변동 3.4%→+0.2% p/년. 완만 상승 시 변동 누적이자 ≈ 2,862만 원 < 고정 2,988만 원. 빠른 상승(+0.4% p/년) 시 변동 누적이자 ≈ 3,061만 원 > 고정 2,988만 원. 즉, 상승 속도에 따라 승부가 바뀝니다.

10M20M30M1년2년3년4년5년고정 3.8%변동 3.4%→+0.2%p/년

※ 5년 누적(원): 고정 29,875,284 / 변동(완만) 28,623,428 / 변동(빠름) 30,612,338. 약관·우대금리·보증료·보험료에 따라 달라집니다.

 

 

“고정이 더 싸다?” 2025년 역전 구간이 생긴 이유

장기물 금리 하락, 고정형 확대 유도 정책, 은행별 가산금리 정책 등이 겹치며 고정형이 변동형보다 낮거나 비슷한 구간이 관찰됩니다. 다만 이는 시점·은행·조건에 따라 달라집니다. 광고 최저금리만 보지 말고, 실적 연동 우대와 부대비용까지 합산해 총비용으로 비교하세요.

 

 

셀프 체크리스트(저비용·고효율 순)

1. 보유·상환 계획 확정(보유기간·상환속도·갈아타기 시점).
2. 한도 우선이면 고정·주기형부터 시뮬레이션(스트레스 DSR 반영).
3. COFIX·기준금리 동향 주간·월간 체크.
4. 중도상환수수료 면제 시점·감면 룰 확인(리파이낸싱 관문).
5. 보증료·화재보험 등 부대비용 포함 총비용 비교.

 

 

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 2025년 지금, 변동이 무조건 더 싸나요?

A. 아닙니다. 은행·시점·우대조건에 따라 고정이 더 낮은 경우도 있습니다. 격차가 작아진 만큼 총비용·한도까지 함께 비교하세요.

 

Q2. 스트레스 DSR 3단계가 실제로 어떤 영향을 주나요?

A. 기본 스트레스금리 1.50%(지방 주담대 0.75% 유예)로 DSR 산정상의 부담이 커져 대출 한도에 영향이 납니다. 혼합·주기형의 적용비율 상향도 체크하세요.

 

Q3. 단기 상환 계획이면 변동이 유리한가요?

A. 하락기에는 체감 절감이 빨라 유리할 수 있습니다. 다만 금리 반등 시 상환액이 즉시 늘 수 있으니 갈아타기 플랜과 중도상환수수료를 함께 확인하세요.

 

 

참고·출처

• 은행연합회 COFIX 공시: 최신 COFIX
• 한국은행 기준금리: 공식홈페이지
• 정부 보도(스트레스 DSR 3단계): 정책뉴스 요약
• 금융위원회 보도자료(세부 비율): 3단계 시행방안

 

 

결론

고정은 예측 가능성, 변동은 민첩함, 혼합/주기형은 분산. 지금은 한도·갈아타기·부대비용까지 합쳐 총비용으로 결정하세요.

빠르게 비교하려면: 은행별 주담대 금리·조건 비교